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中信个股金融街资源价值严重低估

发布时间:2021-01-07 11:56:38 阅读: 来源:天然气缓蚀剂厂家

公司土地资源价值被严重低估。公司当前拥有约800万平米权益面积的土地储备和项目资源,其中在寸土寸金的金融街(000402)区域(含广安中心)资源总计超过160万平米。若有开发企业想要在金融街区域购置相同资产包,每平米房地价估计就要4-8万元。当前公司的市值仅有160亿元左右。除了金融街区域的核心储备外,公司资源多位于北京、天津、重庆等地核心区,受房地产行业波动干扰小。我们认为,公司是土地重估类投资主题中价值低估程度最高,资源价值最明确的企业之一。

公司经营性现金流充裕,业绩增长稳健。相比其他一些持有物业或享受土地重估增值好处的企业,公司业绩增长更明确,经营性现金流更充裕。在资源重估价值较高的企业当中,金融街是少数在二季度实现经营性现金净额为正的公司。我们预测,公司在未来3年可以实现超过800亿的销售回款。相比之下,其余资源类公司往往现金流和业绩确定性较差。

广安中心等保证公司短期的业绩增长持续性,拿地优势保证公司长期发展的可持续性。公司在2010年之后陆续获得的南开中心、和平中心、广安中心、月坛项目等,预计能确保公司2016年以前可结算资源稳健增长和毛利率稳定。而公司和地方政府及一些金融机构之间的长期合作,事实上也增加了公司未来拿地的可持续性。公司所开发项目一般位于北京、天津等大城市的核心地区,有效避免了2016年以后房地产市场整体需求增速放缓的风险。

稳步提升存量物业的经营管理能力。公司目前所自持的写字楼,酒店,商场等,运营方面还有明显的提升空间。我们认为,公司正致力于提升各类持有物业的经营效能,集聚人气,提高这些物业本身的盈利能力。这些努力或可以增加公司的出租物业收益,也可能使金融街品牌对地方政府来说更具吸引力,从而有助于公司在核心城市核心区域维持低价拿地的可持续性。

风险因素:公司在北京以外的城市拓展可能存在地价过高问题的风险;公司提升经营管理的努力不能顺利提升存量物业经营质量的风险。

盈利预测、估值及投资评级。市场对2011-2012两年公司确认公允价值变动净收益规模较大,房地产结算规模较小有所怀疑。我们注意到,公司当前出租物业账面价值115.8亿,对应每平米出租物业23855元/平方米,这仍远低于金融街区域商办物业的真实交易价值。这说明,公司对物业的公允价值重估是理性的。而且,即使完全剔除非经常性损益,公司2012/2013/2014/2015年的PE也预计可达到12.5/8.4/6.5/5.0倍。根据公司现行的会计准则,我们假设金融街区域开发项目销售价格仅略超40000元/平米(详见表1),给予公司2013/14/15年盈利预测0.94/1.13/1.37元/股,对应2013/2014/2015年PE5.8/4.8/3.9倍。公司NAV11.18元/股。在如此保守的房价假设条件之下,公司当前股价仍较NAV有约50%的折价。

公司是价值最为低估的资源类房企之一。我们给予公司NAV20%的折价,目标价8.95元,给予“买入”的投资评级。(中信证券(600030))

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